李儼峰律師

🔶🔶新聞評釋🔶🔶

✏️簡介消費者保護法第22條

消費者購買預售屋的最大誘因是價格折扣。但存在一個最大風險，就是最後竣工交屋的房屋，很可能與最初建商所提供的廣告、平面圖或樣品屋樣式，有所出入。夢想中的白雪公主，走進現實後卻成了灰姑娘。這往往是消費者最常面對的問題。

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民國83年1月11日公布、同月13日生效的消費者保護法第22條：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」。

文義看似對消費者有利，但可別高興得太早，因為不同的法院見解對於消費者保護法第22條規範意旨仍有不同的看法。

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白話的說，究竟「預售屋廣告內容是否構成契約內容？」法院未有統一見解，有持肯定見解 ( 廣告構成契約內容 )，及折衷見解 (廣告不必然構成契約內容) 者，均有之。

最高法院92年度台上字第2694號判決，持折衷見解，以下意見值得關注：

一、消費者保護法第22條並未明定廣告必為契約內容之一部，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。

二、簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。

✏️給消費者們的小提醒

1️⃣ 預售屋買賣，從簽訂契約、開始建造、建造完成，乃至發生糾紛，必定歷經很長一段時間，而時至今日(107年12月) 產生法律糾紛的預售屋買賣，絕大多數都是「104.6.19 之前」所簽約的。若是屬於此類的消費者，要知道實務判決是有不同的看法，記得預作準備。

2️⃣ 如果是「104.6.19 之後」才簽約的預售屋買賣( 現在較少已發生糾紛者，但未來會陸續產生 )，請記得：現行有效的消費者保護法第1項及第2項，及其修法理由，更傾向認為「廣告構成契約內容」。此類法院判決，目前多為地院、高院判決，甚少已經打到最高法院的。未來宜留意最高法院是否就此表示意見。

3️⃣ 除了保留廣告以備未來不時之需，此外，更重要的是要弄懂契約內容。畢竟許多契約會就廣告內容另外作約定。提醒消費者，千萬不要本末倒置，誤以為廣告在手希望無窮、絕對會勝訴，而罔顧契約內容。

👉消費者保護法第22條：
(第一項) 企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。
(第二項)企業經營者之商品或服務廣告內容，於契約成立後，應確實履行。